3月25日,融创服务发布了2023年的业绩情况,核心业务保持稳定,收入结构改善,现金流好转,并且继续保持高比例分红,公司的整体经营还是在稳健发展的。

尽管地产行业至今仍并未完全复苏,但作为一个带有「永续经营」性质的行业,物业行业长期看还是有着很强的确定性。当前股市底部区间,像融创服务这样,经营稳健、受母公司影响小的物业股,可以关注起来。

一、核心业务稳步增长,收入结构继续改善

2023年,融创服务实现收入约70.1亿元,同比下降约1.6%。虽然总体上略微下滑,但剔除非业主增值服务业务后,公司的核心业务收入同比增长约9.2%,占比提升至约94.6%。

其中,融创服务的物业管理及运营服务业务收入达到了61.6亿,保持了11.7%的增长。公司的在管面积持续增加,截至2023年12月31日,融创服务的合约建筑面积约为3.74亿平方米,在管建筑面积约为2.73亿平方米,其中住宅业态占比约87%,非住宅业态占比约13%。

近两年地产行业持续承压,融创服务自2022年下半年起,对关联方业务进行了取舍,关联方业务大幅收缩,收入同比下降约56%。与此同时,其来自第三方的业务则持续增长,占比已经来到了91.9%,收入结构发生了明显的变化。

融创服务的非业主增值服务,曾一度是与公司物业管理服务持平的一项重要收入,由于非业主增值服务的业务规模大幅下降,2023年融创服务的销售成本则继续减少,为55.2亿元。公司的销售及营销支出也下降了36.9%。

这也使得融创服务的毛利持续提升。2023年,融创服务毛利约为16.68亿元,同比增长约4.0%;若剔除非业主增值服务,核心业务的毛利同比增长约5.2%,占比提升至约97.1%。

2023年融创服务公司拥有人应占亏损约为4.35亿元,同比减少约9.7%,实则是受应收款项减值拨备、商誉减值的影响。公司实际经营情况依旧稳健,核心净利润约为7.93亿元,同比增长约3%。

二、现金流好转,继续保持高比例分红

随着经营情况的改善,2023年,融创服务经营活动产生的现金流净额达到8.62亿元,实现覆盖核心净利润约1.1倍,而去年同期为-3.95亿元。

与此同时,融创服务的可用资金余额达到44.36亿元,充裕的资金保障了集团健康安全发展。

公司拟按照核心净利润的55%进行现金分红,每股分红金额为人民币0.143元,股息率达8%,继续给予股东高比例分红。如此高的分红比例,在物业股中也属于佼佼者了。

从这份财报来看,融创服务已经基本消化过去从地产下行带来的负面影响,公司在调整后整体收入结构后业绩迎来了稳健发展。

最近一段时间,融创服务的股价自低点反弹了30%,在物业股中保持领先,这也从侧面说明了对于经营稳健特别是高分红的物业股,大家已经开始关注起来了。

三、地产行业持续松绑,物业股仍有发展空间

从整个行业来说,虽然房地产市场仍难言回暖,但已经看到了一些积极的变化,过去一年,房地产政策持续松绑。

2023年10月底,中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”;11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,会议重申“一视同仁”。

2月20日下午,住房城乡建设部召开视频调度会议,推动城市房地产融资协调机制加快落地见效,建立房地产项目“白名单”房企推进融资。

近期,国常会对房地产作出最新部署,要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作。二季度房地产政策应该会进一步宽松, 并延续之前推出的“组合拳”,强化政策统筹,确保同向发力、形成合力。

对物业行业来说,结构性发展空间仍然存在,房地产预计每年仍将新增8到10亿平米的商品房交付,中央提出的三大工程也会陆续释放城中村保障房等增量,同时存量渗透率将进一步提升。

从另一个角度来说,物业是一个受外界波动影响较小的行业,无论房地产市场的景气与否,物业服务需求始终存在,且随着房屋交付量的增加,物业服务的增量业务也随之增长。地产行业的波动主要影响的是增量业务的增速,而对存量业务的影响有限。

(2017-2023年(预估)物业管理行业管理规模情况)

从融创服务的财报中还可以发现,截止报告期末,其在管建筑面积达到2.7亿平方米,聚焦45个核心城市,核心城市基础物业收入占比达84%。

此外,优质大客户资源也不断增加,23年新增大客户涉及汽车制造、医疗设备、轨道交通、医院等多个领域。

总之,我国物业行业的管理规模依旧在稳步增长。站在这个时间节点,例如融创服务这样的,弱周期、轻资产、高分红的物业股,可以看看了。