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销售型商业物业新模式2019中国征战
来源:   发布时间:2020/1/17 15:46:57

以2017年7月融创与万达那场“世纪并购”为起点,中国商业地产、特别销售型商业物业已历经三年激变。

持续多年的野蛮生长结束,销售型商业物业由“增量时代”转为“存量时代”。面对净利润回报率偏低,头部房地产企业普遍抛售与退出。面对增量稀少、存量却备受消费者多变需求挑战的市场,不少运营者依然遵循惯性,希望通过在常规模式上“打补丁”的方式求生,结果与预期往往相去甚远。

(资料来源:营商大数据,中城商业研究院)

三年激变,全国性商业大集团逐渐成形,不过,这对于广泛的销售型商业物业并不具备模式借鉴意义。更具参考价值的,是区域级商业集团在积极布点中显露的新模式突破案例。2019年,重庆润凯商业管理有限公司即是在此背景下成为了行业关注的焦点。

润凯模式克隆 十连捷

一个销售型商业物业项目的成功,或许有偶然性。一个体系下的销售型商业物业项目不断克隆成功案例,才算得上新模式的突破——润凯模式的价值,也正在于此。

纵观2019年,已经可以看到的润凯模式的案例克隆,由重庆发源,向西挺进成都,然后北上兰州,继而兵分两路,一路东进徐州、一路奔东北直取沈阳。2019年完成西南、西北、东北、华东的布局后,创立仅6年的润凯,在10个销售型商业物业项目取得十连捷。

十连捷中,尤其以重庆、成都、兰州“三大战役”备受关注。

其中,润凯的重庆金开大道项目,是其销售型物业首场大战,实现了两个突破:一是地下层物业的创新。利用地下层3万平方米,营造出重庆唯一超大室内运动主题公园。二是业态整合的航母集群效应。地上物业7万平方米,囊括五大业态:潮流服饰、儿童培训、品牌餐饮、专业美容、休闲娱乐。

(重庆·金开·运动公园)

尤其是儿童培训,集结了100余商家,形成重庆教育培训领域品牌最丰富、商家数量最多、培训品类细分最多的集中性街区。润凯金开大道项目开业迄今,节假日日均客流量皆超10万人次,年满座率达95%以上,租金水平达周边同类商业物业1.5倍左右。

西进成都,润凯营造了5万余平方米的城市休闲步行街。项目由润凯团队统一规划、统一运营,自创全新商业理念,营造浸没式体验商街,启幕西成都体验式商业3.0时代,吸引了共计约500余家商铺,迄今复店率低于8%。

(兰州·西固·金城中心)

北上兰州,润凯销售型商业物业项目落点西固。在这个缺乏商业商务传统的老城区,润凯以开创的“双Mall双街双广场”商业中心,营造70万平方米大型综合体。该项目销售型商业步行街商铺与写字楼产品,不仅销售接连大卖,迄今租金水平也达到周边同类项目2倍。

润凯模式克隆简单复制

润凯模式成为行业关注焦点,是一个逐渐发酵的过程:

2019年4月在广州举行的第14届中国商业地产节上,润凯一举囊括“领跑人物”、“企业成就”、“杰出运营项目”、“具备投资价值商业项目”四大奖项;

这是润凯模式首次崭露头角。2019年润凯兰州西固销售型商业物业的大卖与热租,让润凯模式声名鹊起;

完成西南、西北、东北、华东的布局,润凯模式奠定了其在中国销售型商业物业领域的影响力。

在这个过程中,可以清晰地看到润凯模式克隆并非简单复制,而是从消费者和商户的痛点出发,找出解决传统销售型商业物业模式的问题。例如同样是突破销售型商业物业地下层的尴尬,润凯在重庆与兰州的做法截然迥异——

按传统,商业步行街负一楼大都引入超市、美食、娱乐等业态。在重庆金开大道项目,润凯确定“你我的运动场、宝贝的欢乐场”的重新定义,开创“金开运动公园”,牢牢吸引了有儿童的年轻家庭客群。选择这个突破点,是因为润凯清楚地认识到,项目所在是生机勃勃的新区、新商圈,年轻家庭客群消费潜力巨大,需要的是“释放消费”。

(兰州·西固·金城中心)

在兰州西固,润凯发现区域经济与商业特征是“三高三低”:人口密度高、人均GDP产值高、人均可支配收入高,现有商业吸引力低、人均商业面积低、人均社零消费低,需要的是“商业重振、引导消费”。为此,润凯将“兰州战役”分解成了N场战斗:

用“青春少女馆”,呈现创意生意态度、玩转时尚,以求零售提档升级;

用“潮童馆”、“亲子电玩城”,强化孩童游乐、创造多重亲子体验与互动;

用“家居生活馆”,丰富家庭消费,营造家庭品质生活;

用“运动休闲馆”,响应全民运动,倡导健康生活当时;

用“美食广场”,集结网红美食、异国料理,并结合地方特色与知名餐饮品牌;

用“精品超市”,引入全国知名连锁品牌,带去更为新鲜的生活周边产品……

N大主题空间,释放了区域消费力,让销售型商业物业获得更高溢价与租赁成长空间。不同的城市、不同的文化,应用不同的消费场景,提供不同的消费体验,这对润凯来说,只是基本功。

双模式+五统一:中国征战的润凯底气

开创中国销售型商业物业新模式,润凯全国布局,并非单纯的运营管理输出,而是“轻重并举”双模式发展,即重资产的持有与轻资产的运营相结合。在过去6年里,润凯自持的优质商业物业体量,已超过100万平方米。

对润凯来说,从纯住宅开发、商业地产开发,到城市综合体开发运营的跨越,早已完成;下一阶段的目标,是希望在商业地产这片人人眼中的红海,趟出销售型商业物业的新蓝海。

2019中国征战,润凯对其核心战术并不讳言:“五个统一”,即“统一规划、统一招商、统一运营、统一物管、统一销售”。

“五个统一”看似简单,但是在销售型商业物业产权分散与统一经营的矛盾之下,如何执行到位才是难点。或许,这才是润凯创立迄今十连捷的真正核心密码。

  责任编辑:赵雪梅
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