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中国空置率最高的不动产真正需要的资管方式
来源:   发布时间:2019/3/19 16:51:09
“裁员”成为2019年开年关键词,“一夜暴富”的房地产行业也赫然在列。在房住不炒以及金融收紧等政策的影响下,正式步入“存量时代”的房地产行业不得不开始思考自身的商业模式以及资金如何快速回笼等问题。这可以从众多房企更名事件中探知一二。

  “如何有效运营”成房地产开发商关注核心

  近日,完成重组的中粮地产宣布拟更名大悦城,而在2018年就有10多家房企宣布去除公司名称中的“地产”、“置业”等字样,用“集团”、“发展”等取而代之。据Wind数据显示,121家上市房企中,目前名称带有“地产”二字的企业已成少数。在名字变更的同时,房企的业务模块也在做相应的调整,从原来的专注地产,拓展到城市服务,以谋求企业多元转型。有业内人士分析称这是中国房企规模化去地产行为。可见,较之房地产黄金时代的快速扩大规模,现在大家更关注如何进行有效的运营,提供服务。

  对此,有的自建品牌,有的收购品牌,也有将自己的项目直接托管给拥有强大运营能力的品牌。以目前热门的长租公寓为例,虽然目前盈利模式仍在进一步探索,但是全国TOP30房企中,近20家房企已进军或表示将布局长租公寓市场。与此同时,作为房企的重要产品之一,别墅也正在寻找新的契机进行保值增值。

  曾几何时,购买一栋别墅是很多人的人生目标之一,因为它代表着人类的居住的终极理想与最高形式,但是现在,提到别墅,总是不由自主的想到“鬼城”。因房屋特殊属性,很多业主购买了别墅却并不常住,再加上别墅大多数都位于郊区或是旅游度假目的地,空置率更是居高不下。这直接损害楼盘的美誉度,增加销售难度,成为房地产开发商回笼资金的拦路虎。而对于别墅业主而言,相较于市场承接力更强的市中心的房子,大家都希望能转手卖掉升值潜力不佳的别墅,进行资产优化配置,但目前有价无市,只能砸在手中。

  所以别墅业主希望有专业的房屋管理机构进行托管,一方面保护房屋,另一方面也可以借此获得收益。与此同时,作为房企也正在考虑引进品牌运营商,提升项目整体的变现能力。

  别墅度假市场初生 混乱无序难抉择

  据数据统计,全国约220万栋的存量别墅,其中适合度假场景的约40-50万栋。与此同时,在消费端,大家仍在寻求别墅度假产品,能满足家庭度假旅游、公司团建等需求。就此,已经有品牌开始掘金这个市场,利用共享经济的概念,将闲置的别墅开发出来包装成别墅度假产品,对外出售,一方面满足消费者端的需求,另一方面也借此进行资产的保值增值。

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  一款产品同时能解决C端和B端的需求,可谓是一箭双雕。但在产品具体的运营上却问题频出,别墅业主吐槽品牌方房屋管理名不副实,消费者嫌弃别墅度假产品没有服务品质,房企认为别墅托管只停留于表面,难以解决实际问题。所以在面对目前市场上运营能力参差不齐的别墅托管品牌,“选谁”成为大家特别头痛的问题。

  一出手就将入住率做到60%的路客引房企关注

  在大家犹疑之际,定位为精品民宿的路客已经与碧桂园、融创万达文旅城、西昌中迪国际、重庆武隆喀斯特旅游展开项目合作,且在惠州、上海、大理三地均已签约合作伙伴开展别墅拓展合作。这背后是这些房企对于路客运营能力的认可。据路客VILLA事业部负责人透露,作为路客初步试水别墅度假产品的大连项目,上线第一个月就达到60%的入住率。这对于一个初生产品而言,确实很不容易。那路客是怎么做到的呢?

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  路客·乌里拾光改造后

  首先是其对于产品创新的热情。虽然成立时间还比较短,但路客针对消费者不同的旅游需求以及投资人不同的投资需求,已经开发出三种产品类型,路客HOME城市分散式精品民宿、路客LOTEL精品客栈及酒店、路客VILLA度假别墅式精品民宿。换言之,路客不仅仅是一个住宿体验空间,同时也是一种投资人的资产投资选择。投资人一旦加入路客,路客将为之提供一套完整投资民宿的服务:具体包括负责为房东寻找优质房源、个性化设计改造、全渠道运营和线下接待、保洁维修等。而在2019年更是直接将度假别墅式精品民宿路客VILLA独立出来,作为一个事业部直接和房地产开发商合作,实现双赢。

  这个热情还一度引发品牌融资热潮。据公开资料表示,路客在2018年年初2月间就完成了两次亿级融资,获得顺为资本、洪泰基金、高和翰同、真格基金的青睐。顺为资本合伙人程天在聊到为什么投资路客时就曾表示,“打动我的是路客对产品的追求,以及他们对产品有100%的专注和热爱。”

  其次是对于精细化运营的执着。据运营数据显示,路客经营的民宿房间,去掉由路客收取的8%-10%的服务管理费,8%-15%的平台佣金,大概2000元/月的水电能耗等费用后,在路客的运营下,房东/投资人去年平均收入比自己对外长租多了50%。与此同时,借由这个操作,路客从房源筹建、设计到管理、服务、营销、技术,已经打磨出了一套成熟的全流程运营体系。而这个运营流程不仅会完全迁移到路客VILLA中,还会进行相对应的优化。

  另据悉,路客在分散式民宿的技术解决能力是行业超前的。为了加强运营管控,路客自主开发了国内首款民宿PMS系统,利用大数据、互联网、AI等技术,覆盖房源筹建、运营的方方面面,为客户提供高效、专业的服务体验。

  负责人还透露,路客有着极强的品牌意识。只要是合作的项目,就必须是符合路客要求,且由路客进行管理,为消费者提供优质的产品及服务。“品质有要求,服务有规范,产品有设计,这就是路客VILLA要做的事情。”为此,路客会在每个路客VILLA项目中派驻团队,包括1名店长、若干名管家、保洁与维修人员等。这个方式较之传统的别墅托管项目,能保证专业的服务品质,也可以按五星级标准对房屋进行保养,同时满足了消费者和业主的需求。

  最后是对于引流的不断拓展。在锻造产品和服务的同时,路客在流量上也是线上线下齐发力。就线上而言,路客已经和爱彼迎、途家、携程等国内外OTA与民宿平台建立了良好的合作关系,此外也会借助当下热门的抖音、小红书等社交平台进行品牌曝光。更为重要的是还有大体量的路客粉丝支持,路客会通过优惠活动或是会员活动动员他们入住别墅产品。而在线下模块,因为运营团队的入驻,所以他们会积极开发本地的客源,比如说B端的商户或是企业,借用别墅这个大空间场景举办营销或是团建活动。在四合一的线上线下同步拓展销售、错峰营销,路客VILLA 可以完美规避旅游产品不可避免的淡旺季问题。

  19年目标1000栋 助力地产商提升变现能力

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  基于良好的运营能力,路客VILLA 目前合作的别墅项目已经覆盖华北、华南与华东地区,但并不会止步于此。据负责人透露,2019年路客VILLA将继续寻求与别墅项目的地产方、房产代理方、物业方合作,在别墅托管项目上加大开发力度和拓展速度,在全国签约落地1000栋别墅,用专业运营服务为别墅项目赋能,助力合作伙伴实现快速销售、收益增值,建立服务闭环。

  虽然拓展是首要任务,但是负责人也一再强调,会先追求入住率和入住体验,把服务方式做好,进行有效规模的拓展。同时也会积极深挖盈利模式,比如说后期随着产品线不断成熟,会逐步植入家居新零售等业务,共同助力不动产的保值增值,丰富美好旅游度假产品的供应。

  责任编辑:赵雪梅
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