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解码观承现象,品质墅居“藏品时代”
来源:   发布时间:2018/12/19 18:15:29

2018年是全国房地产市场历史上最多调控政策的一年,据中原地产研究中心统计,年内全国房地产约经历405次调整,房地产市场明显的从高温趋向平稳,整体楼市进入平稳大局。

对于北京市场而言,重重限购政策下早已形成冷静平稳的市场环境,但众多成交数据显示,改善型住宅需求不减反增,供应量更显不足,新政颁发之后受影响最小的居然是别墅市场,这两年成交始终呈现稳步上升趋势。各大项目比拼也进入了“更有竞争力的产品”时代。

“限墅令”下低密土地稀缺观承别墅价值凸显

在更有竞争力产品时代,如何选择真正优质产品?市场往往能给出直接答案。

据丽兹行豪宅研究院统计,中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、亚运村小营商圈一直位列商圈成交量前五名。其中,市场排名前10的楼盘中就有5个楼盘位于中央别墅区,区域内观承别墅迎风劲销,远超同区域内竞品项目。

观乘别墅能跻身成交量前列,不外乎在整体别墅用地供应稀缺背景下,占据天然生态资源和低密属性观乘别墅产品优势更加凸显。

别墅用地受限早已开始,2003年,为调整用地结构,“不让少数人占用那么多的土地”政府开始限制北京别墅类用地的供应;2012年6月,政府明确提出“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”的限定,此后纯独栋别墅类土地再无新增供应,新入市住宅土地均为公寓类或多种产品类型混合项目用地。

2018年9月26日,《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》重申2012年“禁墅令”,明确指出北京全市范围内“禁止建设独户、独栋类房地产项目”。

可见在政策作用下,低密土地严控,市场库存稀少,细数北京近三年成交住宅性质土地136块,其中 1.1容积率以下的低密土地仅14块,仅占10%,优质土地十分稀缺。

优质土地资源的稀缺,让拥有独特自然资源和生态环境优势的别墅项目越来越少。再加上近些年对规划指标的严格限制,导致别墅形态逐步向高密度产品过渡,区位也更加分散。低密别墅无疑成为卖一套少一套的稀缺性产品,别墅产品真正进入“藏品时代”。

观承别墅这种拿地较早,占据天然生态资源和低密属性的墅区产品的稀缺和优势不言而喻,从2013年开始拿地,到2018年形成约60万平方的五墅连珠格局,容积率仅1.01的低密规划,观承别墅独门独院的产品设计让未来墅区的居住感受醇熟舒适。

也正是市场需求的变化,激发了别墅完成从 " 边缘 " 到 " 主流 " 的临门一脚。

事实上,别墅的“主流之路”早已开始。纵观2008年到2017年10年市场容量,北京别墅总供应了40466套,面积达约1330万平方米,总成交37559套,成交面积为约1210.8万平方米,整体去化占比高达92%。

图片来源:地产营销人

从目前实际库存看,当下只有不足7000套的库存,剔除部分不可售库存,还不足12个月的去化。不仅仅库存低位,产品供应预期看,也会越来越少。

这一状况形成离不开市场稳定大局,在市场理性稳定中,房产回归居住本性,产品力的专注提升,改善需求有了更好的满足。对居住升级,舒适度提高等相关品质的层面,别墅产品更能满足新需求,其类型优势自然凸显出来。

数据来源:天朗

数据来源:天朗

对比2018年整体市场的普宅和别墅产品供需情况,普宅供应去化变慢,但别墅市场成交远远大于供应,始终稳步增长。当市场中产品供应减少的时候,说明市场库存已然不足,也正因为这种供应少、库存少、成交高的市场结构,越来越多的购房者希望收藏别墅。

城市增长地之上,迭代与创新墅区产品体验

根据最新版的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区(三城一区),将是北京转型发展的重要支撑,是全国科技创新中心的主阵地。

图片来源于网络

在三城一区中,未来科学城作为”国家智慧城市第一批试点单位",拥有大体量的规划:整体规划约307万平方米公共服务配套设施,涵盖了文化中心、体育中心、购物中心、星级酒店等醇熟配套设施,同时拥有优质的生态环境——倚靠约44平方公里温榆河滨水公园,已然成为新兴产业和科技产业的“主战场”。

截至2017年底,未来科学城区域引入近万名高端科研人才,并汇集了36家大型央企和光启、华为等研发型民营的研发人才,以及北京航空航天大学、华北电力大学等39所高校。

本示意图仅展示项目位置关系,不反映各部分之间的实际距离,受图片大小所限,各部分的比例不完全一致,以上信息采集时间截止至2018年12月。

而观承别墅所在区域,位于中央别墅区以西,恰好一条高速之隔与未来科学城紧密相连,交界区域成为最有潜力的“政策红利区域”。未来整个观承墅区拥有25年发展的中央墅区醇熟配套、享受温榆河生态涵养,更和西侧未来科学城形成承接,墅区直接享受未来科学城所带来的人才和资金的集聚、延展性极强的交通路网以及醇熟完备的生活配套资源,成为集核心产业集群赋能的优质城市生活墅区。

而除了土地优势和区域支持外,观承别墅项目用五载时间不断的进行别墅产品升级来迭代墅居品质。从合院形态、产品排布、建筑设计、精工体系多个方面的不断升级,每一次的更迭都是一种市场的引领,更是对东方文化自信的回归。

2018年亮相的三期新品观承别墅·大家,在之前的两期产品上迭代升级,沿袭中式合院精粹融入西方技艺,造就低密、天然、舒适的东方院墅。项目升级L型通透独院形态,效仿“留园”实现上下六重庭院,同时加载升级精工体系3.0,于有天有地的独门院落中,打造建筑面积约300-500平米水晶独院。

△无柱化厅堂设计——样板间实景拍摄

△洄游上下,垂直园林多重院落——样板间实景拍摄

△约7.2米地下挑空——样板间实景拍摄

纵观北京别墅市场的发展,无论楼市周期如何起伏,强大的改善动力依然会让别墅产品持续向好,观承墅区的暖冬现象也正说明了这一点。

所以对于大观承别墅区,2018年热销仅仅是一个开始,未来尚且可期。

  责任编辑:赵雪梅
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