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占据上海长租市场半壁江山 揭秘V领地青年社区率先实现赢利秘笈
来源:   发布时间:2019/1/31 11:41:50

这一成绩不仅给同行一颗“定心丸”,更给“盈利难”这个行业难题,带来启发。

  时间来到2019年,距离2015年11月国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,首次点名“长租公寓”为生活性服务业以来,长租公寓经历了3年的高速成长阶段。

  伴随房价上涨和首次置业门槛提高,越来越多年轻人选择租房,家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐,市场前景广阔。我们用“潮涨潮落”概括长租公寓市场经历的变化,政策、需求、资本红利快速释放,行业大潮开启,各路武林豪杰纷纷入市弄潮,水大鱼大;2017年上半年及2018年下半年风云突变,行业多年的顽疾和新病不断累积至曝光,政府开启严厉监管,资本趋于谨慎,市场短期落潮,大鱼小虾谁留在沙滩上,怎样活得下去,是期待下一次浪潮,还是谋新求变、开拓创新……

  这或许是当下长租公寓企业面临最大困惑。

  然而在公寓“寒冬”中,长租公寓品牌V领地青年社区却实现了所有单店项目全部盈利,这一成绩不仅给同行一颗“定心丸”,更给“盈利难”这个行业难题,带来启发。

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  精准的市场定位

  正如丁祖昱的观点“租赁是一个同时被高估和低估的行业”,二三线城市的市场容量被高估、中低端需求被低估,市场供需错配。不同于多数行业玩家全国遍地式的撒网布局,V领地青年社区专注深耕上海市场,定位租赁刚需客群(毕业五年内的年轻人),开发2000-4000元/月的中低价位产品,匹配庞大的中低收入人群的租赁需求。放眼全国,短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展,其他城市仍然需要2-3年的培育期。

  近日人民日报也深切关注中低收入群体的租房需求,发文倡议补齐中低收入群体的租赁短板、多些“向下看”的租赁创新,V领地青年社区开发高性价比的产品来解决年轻人、新市民的住房痛点,完全契合城市租赁市场发展的迫切需求。

  独特的社区模型

  以经营大体量单店为特色,1000间以上的单店就有10家。全国范围内,除V领地以外,仅招商蛇口在深圳有千人社区的成熟运营经验。

  V领地青年社区首创集中式公寓的“泛社区” 模式,通过大社区带小社区、多社区联动、客源集中管理、共享分流,覆盖和吸引各层次客源入住,有利于集约化管理,降低运营成本,提高管理效率。

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  突出的盈利能力

  长租公寓行业的盈利方式,简单来说,就是一个加法一个减法,以更低的成本,获得更高的收益,行业长期发展的核心是要有稳定的造血机能。

  收入提升方面,V领地青年社区以坪效指导设计为理念,注重坪效产出,开发“小房间+大客厅”的社区产品,设计建筑面积25㎡左右的单间小户型,可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现。以新静安片区、外高桥片区为例,V领地项目的动态坪效(单平米日租金乘以出租率)比周边的品牌公寓高出25%-30%。

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  另外,V领地构建租赁需求的周期性研究方案,以绣花活的技艺来稳定出租率、增加租赁收入。具体根据季节因素,来推导租赁市场的淡旺季需求,提前判断市场流量的好坏,对销售策略及价格进行调整。通过长租+短租+日租的长短租模式,开展租期管理,引导租客在不同时间段,签约不同租期长度的合同,年底淡季的房量做短租,更多房量可在旺季释放销售,从而提升全年的平均入住率以及单房利润。2018年V领地青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上,单平米EBITDA平均达到1.8元/天,所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%。

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  成本优化方面,首先是获客渠道转化能力对销售成本的节约。以新静安的“泛社区模型”为例,V领地青年社区在运营有6个社区,1个1800间+2个500间+3个150-300间,价格覆盖2000-4500元,不同社区相互导流,渠道、来电、来访等销售环节做到精准投放,以匹配各类客户的需求,减少来电来访客户的流失,降低销售的渠道及人力成本。

  其次是IT系统对运营的改造,全链条自建管理系统和大数据分析库,提升管理效率,实时反馈和分析经营数据,降低经营风险。例如,全智能自助技术(自助看房、自助入住、自助退租、自助续租等),智能工单系统(外包资源组合联动,维修工单、投诉工单、社区检查工单等智能派送),BI报表系统(采集和处理公司门店运营数据、能耗数据、客户数据等,分析经营损益)。

  当前V领地青年社区的运营人房比达到1:130,单房运营(涵盖销售、人力、运营管理费用等)优化到260元/月,远低于同行业400-600元的平均水平,做到了品牌连锁公寓的成本最优。

  深耕细作,塑造上海第一集中式公寓品牌

  历经3年多的发展,V领地青年社区在上海开业房量达18000余间,占据上海品牌连锁公寓的半壁江山,更是全国第一家在单城市开业房量过万的集中式公寓品牌,显示出深耕上海的雄心和实力。过去两年,V领地筛选推出“上海青年守信安居计划”、“毕业生美居行动”、“阳光好人计划”等一系列和上海团市委、阳光基金会合作的公益活动,主动承担起企业社会责任,积极响应人民日报的号召,关心中低收入群体的住房需求,解决新市民的住房问题,取得了良好的社会效益,实实在在让中低收入群体受益。

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  据悉,2019年V领地青年社区将继续开源节流、踏实运营,全面实现公司盈利,并预计在2020年完成上市,更值得一提的是,V领地有信心至2023年拓展房间量达成10万间。V领地青年社区通过自身的经营和发展,取得的经验成果,为长租公寓行业树立了学习样板,不论短期市场变化如何,行业长期向好,公寓企业须挖掘并增强自身优势,准确把握行业发展趋势,优化经营服务水平,终究“冬去春来”,真正实现“天下没有难做的公寓”。

  责任编辑:赵雪梅
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