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云泰破局:股权结构、管理模式双创新,开辟行业3.0时代
来源:   发布时间:2018/10/12 16:51:04

中国商业行业面临剧变,一是伴随中国经济的发展,消费者生活方式正在发生显著变化,二是商业项目持续涌现,市场竞争愈发激烈, 三是线上交易冲击线下的同时,线上巨头纷纷布局线下,四是以数据驱动为核心的新零售业态不断涌现。

国内商业地产经历了三个阶段,以货品为中心的百货时代,以品牌为中心的购物中心时代,以人性和需求为核心的新消费时代。新的时代,探索人性及人们多层次的需求,创新产品和产品组合是商业的核心。可以说,商业地产,已经进入人性探索时代和产品经理时代。

在多种因素的挤压下,商业地产进入行业3.0时代。

10月10日,商业地产轻资产管理公司云泰商业在北京启动发布,云泰商业由云南城投、中国银泰、天津云泰热忱联合投资,原大悦城旧将吴铮担任总经理。吴铮将率领云泰商业团队,管理云南城投及银泰旗下商业资产,并将作为赋能平台,为更多商业地产和投资人提供全价值链服务。

云泰商业董事长杨明才在发布会上表示,站在资本、资产、资源、品牌、商业运营人才优势于一身搭建的坚实的平台上,云泰迈出了坚实的第一步。商业是以人为本,是云泰人做商业的出发点和最终的追求,所以今天启动会的主题叫探索与人性。云泰心怀更大的梦想,怀抱着为消费者创造美好生活的商业理想,秉承创业精神,创造并运营有灵性的空间和场所,促进人的连接,提高人的生活品质,使人们的生活充满乐趣。

图:云泰商业董事长杨明才

云泰创新推出轻资产管理模式

商业地产早已发生变化。显性特征是,购物中心已大部分替代了百货商城,体验式消费一跃成为重要业态。但是,当形色各异的购物中心出现在不同的商业区时,它们的竞争体现在管理服务上。

一度,“轻资产”的发展战略被广泛运用,这一发展战略成为各大商业地产商行之有效的扩张方式。实际上,轻资产并非行业的灵丹妙药,众多购物中心看似百家齐放,但是差之毫厘、谬以千里,徒有其表、客流稀少的购物中心比比皆是,行业痛点仍旧突出。

云泰瞄准了这一痛点,吴铮表示,“轻资产管理模式是一个优秀的模式,但不适用于早期的持有型地产商业,现在时机已成熟。”

云泰商业已经不是传统的B2B2C模式,而是一种B2C2B的新模式,吴铮解释道,“第一我是做客流的,门店卖出钱再给我,而不是直接给门店东西。第二,我是和商户的总部共同来管理门店的。”也就是说,云泰做客流,将客流导入门店,再和门店共同进行管理,运营管理难度增加。

云泰商业定位于“商业地产最好的店小二”,实际上是将投资方、品牌商、运营企业、消费者等多方利益结合的考虑。传统的商业,注重租金收益,而云泰更关注客流,通过产品创新、场景塑造和IP主题街区等创新模式引流,从而与消费者、品牌合作商、投资商实现多方共赢。

吴铮表示,“购物中心经历了货品时期,品牌时期,现在其实品牌、产品都不那么重要了,进入了关于人的需求的阶段。我现在的模式说我把消费者研究透了,我就把这部分消费者吸引过来,再反哺给门店,商业从租金到客流时代,原来以租金来收费,现在其实我更加关注客流。”

返璞归真,云泰商业将重点再次聚集到了消费者身上。

从大趋势上看,消费者的关注愈加多元,包括货品、品牌、环境、空间、IP展、主题街区、时钟化活动等等。

而这恰恰是吴铮擅长的,他在大悦城地产期间,强化定位、突出购物中心差异化,借力互联网思维,创新多种业态,打造骑鹅公社、神兽寺、0618街、五号车库、良食局、疯抢节,在国内购物中心运营上极受认可,吴铮也因此业绩名气双收。

目光回到云泰商业,吴铮的运营特点在云泰商业多有体现,比如注重差异化、细节到极致、创新不断等。云泰商业一位负责人表示,“围绕人的需求去形成它的差异化,我们做的IP化的产品,通过一种波次来拉动消费者,占据他的心,让消费者把时间浪费在美好的事物上。与其他相比商业运营商相比,我们是把一些功能性的层面做到极致,以人无我有人有我优取胜。”

图:云泰商业总经理吴铮

最大的非一股独大的商业运营管理公司

吴铮将云泰商业视为一次不断求索的创业历程,为此,他将10月10号的发布会主题定为“探索&人性”,还请来了同为创业者的王三石、吴晓军、解晓东,但实际上,目前云泰商业管理项目每年的人流超过2亿人次,管理面积超过300万平方米,团队规模达到1500人,这个规模早已超过大多数商业地产运营商。

在云泰商业的股权架构中,云南城投、银泰和天津云泰热忱,分别占比43%、32%和25%。云泰商业的董事长由云南城投委派,是云泰商业的法定代表人,银泰提名财务总监,而吴铮担任总经理。吴铮成为了云南城投、银泰商管合资公司的“合伙人”。

云泰商业的两大股东:云南城投、银泰,第一股东云南城投是投资人,重在投资,不干预业务;第二股东中国银泰,它在做商业地产尤其是购物中心这块有自身的团队,归入云泰商业的团队。

吴铮很满意云泰的股权结构,“整个金融市场和资本市场,它走到一个关键点上。云泰的股权结构治理结构非常好,我不是某一家一股独大的公司,我们是最大的非一股独大的商业运营管理公司,资本、项目、专业团队,这三个这在治理结构里面起到一个很重要的作用,能够充分的发挥,那其实也是一个专业的状态。我们可以为所有人来服务的。”

云泰商业除了接管银泰和云南城投的项目外,为赋能平台更多可能性,未来还将择机发展资产管理业务,最大化提升商业物业资产价值。

不同于“一股独大”的商业集团,云泰的股权结构较为多元化,也就是说,混合所有制为云泰商业的轻资产管理团队松绑,管理方式也更加灵活。

打破边界,剑指千亿

不得不提及的是云泰商业的股权结构,43%、32%、25%的股权结构的重点在于,云泰商业将两位投资方的自有项目作为起点,不断拓展外部的商业项目,与拥有众多项目的集团化或者基金合作,依靠轻资产实现增值收益。

志不仅在此,吴铮望向的是更广阔的天地。云泰商业表示,“管理云南城投和中国银泰的自有项目,并不是云泰商业的初衷。”

一个显著的特征是,云泰正在打破管理业态的边界,云泰商业已经运营数月,目前管理杭州、成都、昆明、宁波等近30个项目,涵盖购物中心、特色街区、会展商业、旅游小镇等,涉足业态众多。

在一份云泰商业内部发布的《关于打造最具行业创新力和影响力商业管理公司的决定》中,云泰商业宣布,用五年时间实现管理面积超千万平米, 管理项目销售额超千亿元,打造最具影响力的商业运营管理公司。要实现这个目标,云泰商业必须在股东项目以外,通过市场化获取更多项目。

吴铮提到创业初心,“我们希望我们的合作伙伴,把他最新的他愿意创造的东西,都放到我们这个平台上来尝试、来试验。我们是一个实验田,也是一个不断去希望去通过创新,通过跨界来引领来推动这个行业,或者说大家共同来探索这个行业。”

  责任编辑:赵雪梅
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